Wer eine Immobilie kauft und sie innerhalb von drei Jahren nach dem Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten saniert oder modernisiert, riskiert, dass diese Kosten als anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG) gelten, nämlich dann, wenn sie netto mehr als 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten übersteigen. Diese 15 %-Grenze ist eine Freigrenze mit Fallbeil-Wirkung: Wird sie auch nur um einen Euro überschritten, sind sämtliche betroffenen Aufwendungen nicht mehr sofort als Werbungskosten abziehbar, sondern nur noch über die Gebäude-Abschreibung, mit erheblichem Liquiditätsnachteil. Vermeiden lässt sich das vor allem durch Timing (Maßnahmen vor dem Eigentumsübergang oder nach Ablauf der drei Jahre), durch zuverlässiges Unterschreiten der Grenze und durch korrekte Abgrenzung ohnehin separat zu behandelnder Posten wie Anbauten, Einbauküchen oder Außenanlagen.
Inhaltsverzeichnis
Die wichtigsten Punkte vorab:
- Die 15 %-Grenze bezieht sich nur auf den Gebäudewert, nicht auf den Grund und Boden.
- Die 3-Jahres-Frist beginnt mit dem Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten, nicht mit dem Notartermin.
- Das Überschreiten der 15 %-Grenze führt dazu, dass die Kosten über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden müssen.
- Maßnahmen wie Anbauten oder Erweiterungen zählen nicht zur 15 %-Grenze, sondern sind immer als Herstellungskosten zu aktivieren.
- Eine strategische Planung, z. B. die zeitliche Streckung von Maßnahmen, kann helfen, die 15 %-Grenze zu unterschreiten.
Was sind anschaffungsnahe Herstellungskosten? (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG)
Wenn Sie eine Immobilie erwerben, die Renovierungsbedarf hat, stellt sich schnell die Frage, wie die damit verbundenen Kosten steuerlich behandelt werden. Hier kommt der Begriff der anschaffungsnahen Herstellungskosten ins Spiel, geregelt in § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG. Grundsätzlich unterscheidet das Steuerrecht zwischen sofort abzugsfähigem Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten, die über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden müssen. Bei anschaffungsnahen Herstellungskosten handelt es sich um eine spezielle Kategorie, die die Grenzen zwischen diesen beiden Bereichen verwischt.
Die Kernidee ist, dass umfangreiche Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die kurz nach dem Kauf eines Gebäudes durchgeführt werden, steuerlich wie Herstellungskosten behandelt werden, wenn sie eine bestimmte Grenze überschreiten. Dies gilt insbesondere, wenn die Maßnahmen innerhalb von drei Jahren nach dem Erwerb des Gebäudes erfolgen. Die genaue Abgrenzung zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten ist oft komplex und ein häufiger Prüfungsansatzpunkt für Betriebsprüfer. Wenn die Kosten für solche Maßnahmen ohne Umsatzsteuer mehr als 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes betragen, werden sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten eingestuft. Dies hat zur Folge, dass diese Ausgaben nicht mehr sofort als Betriebsausgaben oder Werbungskosten abgesetzt werden können, sondern über die Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben werden müssen. Dies kann zu erheblichen Steuernachzahlungen führen, wenn die Grenze überschritten wird. Die genaue Aufteilung der Anschaffungskosten zwischen Gebäude und Grund und Boden ist dabei entscheidend, da sich die 15 %-Grenze nur auf den Gebäudeanteil bezieht. Eine klare vertragliche Regelung im Kaufvertrag kann hier hilfreich sein, auch wenn das Finanzamt eine offensichtlich missbräuchliche Aufteilung nicht akzeptiert. Die Unterscheidung zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten ist also von großer Bedeutung für Ihre Steuerlast. Die 15 %-Grenze ist hierbei ein kritischer Faktor.
Die 15 %-Grenze einfach erklärt
Die sogenannte 15 %-Grenze ist ein wichtiger Stolperstein im Steuerrecht, wenn Sie eine Immobilie sanieren oder modernisieren. Sie betrifft vor allem Anschaffungen, die innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Erwerb des Gebäudes getätigt werden. Wenn die Kosten für bestimmte Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen innerhalb dieses Zeitraums 15 % des Gebäudewertanteils der Anschaffungskosten übersteigen, werden diese Kosten steuerlich anders behandelt. Statt sie sofort als Werbungskosten abziehen zu können, müssen sie über die Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben werden. Das bedeutet, der Steuervorteil wird über viele Jahre gestreckt.
Nur der Gebäudeanteil zählt – ohne Grund und Boden
Bei der Berechnung der 15 %-Grenze ist es entscheidend, dass Sie nur den Wert des Gebäudes berücksichtigen. Der Wert des Grund und Bodens, der im Kaufvertrag separat ausgewiesen ist, spielt für diese Berechnung keine Rolle. Die Finanzverwaltung setzt hierfür in der Regel die im Kaufvertrag ausgewiesenen Anschaffungskosten an. Sind diese nicht getrennt ausgewiesen, wird oft auf die Einheitswerte oder eine Schätzung zurückgegriffen. Achten Sie also genau auf die Aufteilung im Kaufvertrag, denn sie hat direkte steuerliche Auswirkungen.
Die 3-Jahres-Frist – Start ab Übergang Besitz/Nutzen/Lasten, nicht ab Notartermin
Der Startpunkt für die Drei-Jahres-Frist ist nicht der Tag des Notartermins, sondern der Zeitpunkt, an dem Sie Besitz, Nutzen und Lasten des Gebäudes übernehmen. Dies ist in der Regel nach vollständiger Kaufpreiszahlung der Fall. Maßnahmen, die Sie vor diesem Übergang durchführen, zählen nicht zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten im Sinne des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG. Dies kann ein wichtiger Hebel sein, um die 15 %-Grenze zu vermeiden, indem Sie Sanierungen noch vor dem offiziellen Eigentumsübergang planen und durchführen. Die Rechtsprechung hat hier klare Linien gezogen, die Sie kennen sollten.
Fallbeil-Wirkung: 1 Euro darüber = alles wird aktiviert
Die 15 %-Grenze ist eine Freigrenze – kein Freibetrag. Das bedeutet: Liegen die Kosten auch nur einen einzigen Euro über der 15 %-Marke, werden alle diese Kosten als anschaffungsnahe Herstellungskosten behandelt und müssen über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden. Es gibt keinen Spielraum für geringfügige Überschreitungen, die dann doch noch als sofort abziehbare Werbungskosten gelten. Eine sorgfältige Planung und Dokumentation ist daher unerlässlich, um nicht ungewollt die Grenze zu überschreiten. Wenn Sie beispielsweise eine energetische Sanierung planen, sollten Sie sich über mögliche steuerliche Vorteile für energetische Sanierungen informieren, um die Gesamtkosten im Blick zu behalten.
Was passiert beim Überschreiten? Sofortabzug vs. Abschreibung über die Nutzungsdauer
Wenn die Kosten für Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen die 15 %-Grenze innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Immobilienerwerb überschreiten, ändern sich die steuerlichen Spielregeln für Sie.
Statt die Ausgaben sofort als Betriebsausgaben oder Werbungskosten absetzen zu können, werden diese nun als anschaffungsnahe Herstellungskosten behandelt. Das bedeutet, dass die Kosten nicht mehr im Jahr der Zahlung oder wirtschaftlichen Verursachung vollständig steuerlich geltend gemacht werden können. Stattdessen müssen sie über die Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben werden. Dies hat zur Folge, dass die steuerliche Entlastung über viele Jahre verteilt erfolgt und somit deutlich geringer ausfällt als bei einem sofortigen Abzug.
Der entscheidende Unterschied liegt also darin, ob Sie die Kosten sofort als Aufwand verbuchen oder über die Nutzungsdauer des Gebäudes verteilen müssen.
Die Abschreibung erfolgt in der Regel nach der linearen Methode. Bei einem typischen Betriebsgebäude beträgt der jährliche Abschreibungssatz oft nur 2 % oder 3 %. Stellen Sie sich vor, Sie haben 50.000 € an Kosten, die nun als anschaffungsnahe Herstellungskosten gelten. Bei einem 3 %igen Abschreibungssatz können Sie jährlich nur 1.500 € absetzen. Bei einem Steuersatz von 42 % ergibt sich daraus eine jährliche Steuerersparnis von nur 630 €, statt einer sofortigen Ersparnis von 21.000 €.
Diese Verschiebung der steuerlichen Wirkung über einen langen Zeitraum kann erhebliche Nachteile mit sich bringen. Nicht nur, dass die sofortige Liquidität fehlt, auch die Inflation und mögliche Änderungen Ihres persönlichen Steuersatzes in der Zukunft schmälern den tatsächlichen Wert der späteren Steuerersparnis. Daher ist es für Sie als Immobilieneigentümer oder Investor ratsam, die 15 %-Grenze im Blick zu behalten, um diese Nachteile zu vermeiden. Die korrekte Abgrenzung zwischen sofort abzugsfähigem Erhaltungsaufwand und anschaffungsnahen Herstellungskosten ist ein häufiger Prüfpunkt für das Finanzamt, weshalb eine sorgfältige Dokumentation und Planung unerlässlich ist. Wenn Sie sich unsicher sind, wie sich Ihre Maßnahmen steuerlich auswirken, kann eine Beratung zur Vermeidung von Spekulationssteuer sinnvoll sein, um alle Optionen zu prüfen.
Rechenbeispiel: Wenn ein Gäste-WC die Grenze kippt
Manchmal sind es die kleinen Dinge, die große steuerliche Auswirkungen haben. Stellen Sie sich vor, Sie haben gerade eine ältere Immobilie erworben und planen, diese zu sanieren. Die Anschaffungskosten des Gebäudes betragen 200.000 Euro. Die 15 %-Grenze liegt damit bei 30.000 Euro (15 % von 200.000 Euro). Innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Erwerb tätigen Sie verschiedene Maßnahmen.
Im ersten Jahr fallen Kosten für Malerarbeiten und neue Bodenbeläge im Flur an, die sich auf 8.000 Euro belaufen. Diese würden Sie zunächst als sofort abzugsfähige Erhaltungsaufwendungen verbuchen. Im zweiten Jahr entscheiden Sie sich, das Badezimmer zu modernisieren. Hierfür fallen Kosten von 15.000 Euro an. Auch diese würden Sie zunächst als Erhaltungsaufwand behandeln.
Nun kommt der Knackpunkt: Sie möchten zusätzlich ein kleines Gäste-WC einbauen. Die Kosten hierfür betragen 7.000 Euro. Wenn Sie nun alle diese Ausgaben zusammenrechnen (8.000 Euro + 15.000 Euro + 7.000 Euro = 30.000 Euro), liegen Sie exakt bei der 15 %-Grenze. Das ist noch unproblematisch.
Doch was passiert, wenn die Kosten für das Gäste-WC auf 7.001 Euro steigen? Dann überschreiten Sie die 15 %-Grenze um nur einen Euro. Die Folge: Die gesamten Sanierungskosten der ersten drei Jahre – also die vollen 30.001 Euro – werden rückwirkend zu anschaffungsnahen Herstellungskosten. Das bedeutet, Sie können diese Kosten nicht mehr sofort als Werbungskosten abziehen, sondern müssen sie über die Nutzungsdauer des Gebäudes abschreiben. Aus den ursprünglich sofort abzugsfähigen Ausgaben werden nachträglich aktivierungspflichtige Kosten, was Ihre Steuerlast in den Folgejahren erhöht. Dieses Beispiel zeigt eindrücklich, wie wichtig die genaue Kalkulation und die Einhaltung der 15 %-Grenze ist, um den sofortigen Werbungskostenabzug zu sichern.
Was zählt NICHT hinein? (Einbauküchen/Möbel, Außenanlagen, Erweiterungen, Wartung, Entrümpelung)
Bei der Berechnung der 15 %-Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten gibt es einige Posten, die außen vor bleiben. Das ist wichtig zu wissen, um die Grenze nicht unbemerkt zu überschreiten. Nicht in die Berechnung fallen Aufwendungen, die für sich genommen bereits als Herstellungskosten gelten.
Das betrifft zum Beispiel:
- Erweiterungen des Gebäudes: Wenn Sie einen Anbau machen oder das Dachgeschoss ausbauen, um mehr Wohnfläche zu schaffen, sind das klassische Herstellungskosten. Diese werden nicht zur 15 %-Grenze gezählt, sondern müssen über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden.
- Einbauküchen und Möbel: Auch wenn sie fest eingebaut sind, werden Einbauküchen und Einbaumöbel in der Regel nicht zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten gerechnet. Sie sind oft als separate Wirtschaftsgüter zu betrachten und separat abzuschreiben oder als geringwertige Wirtschaftsgüter sofort abzusetzen, falls die Grenzen dafür eingehalten werden.
- Außenanlagen: Kosten für die Gestaltung von Garten, Wegen oder Zäunen zählen nicht zur 15 %-Grenze. Diese Ausgaben sind separat zu betrachten.
- Entrümpelungen und reine Schönheitsreparaturen: Grundsätzlich sind Kosten für reine Schönheitsreparaturen wie Streichen oder Tapezieren als Erhaltungsaufwand sofort abzugsfähig. Allerdings gibt es hier eine wichtige Einschränkung: Wenn diese Arbeiten in einem engen zeitlichen, räumlichen und sachlichen Zusammenhang mit größeren Modernisierungsmaßnahmen stehen, können sie doch in die 15 %-Grenze einfließen. Eine Entrümpelung vor Beginn der Arbeiten wird meist als Erhaltungsaufwand gewertet, solange sie nicht Teil einer größeren, substanziellen Sanierung ist.
Es ist also entscheidend, die einzelnen Maßnahmen klar voneinander abzugrenzen. Eine fachkundige Beratung, wie Sie sie bei Pandotax Steuerberatung erhalten, kann hier Klarheit schaffen und helfen, Fehler zu vermeiden.
Gestaltungswege: So bleiben Sie unter der Grenze
Die 15 %-Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten kann schnell zur Steuerfalle werden. Doch mit kluger Planung und dem richtigen Timing lassen sich diese Kosten oft vermeiden oder zumindest steuerlich optimieren. Pandotax zeigt Ihnen, wie Sie die Kosten für Sanierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen im Griff behalten.
Ein wichtiger Punkt, den viele übersehen: Die Dreijahresfrist für die 15 %-Grenze beginnt nicht mit dem Notartermin, sondern erst mit dem tatsächlichen Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten. Das bedeutet, dass Sie bereits vor dem offiziellen Eigentumsübergang mit Renovierungsarbeiten beginnen können. Diese Kosten zählen dann nicht zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten und können sofort als Werbungskosten abgesetzt werden. Wichtig ist hierbei die lückenlose Dokumentation, dass die Maßnahmen vor dem Übergang von Nutzen und Lasten abgeschlossen waren. Teilrechnungen können hierbei als Nachweis dienen.
Wichtig zu verstehen: Die 15 %-Grenze ist keine jährliche, sondern eine kumulative Grenze. Alle betroffenen Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb der drei Jahre nach dem Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten durchgeführt werden, werden zusammengerechnet. Die Kosten lediglich auf mehrere Kalenderjahre innerhalb dieses Zeitraums zu verteilen, hilft daher nicht – und auch ein bloßes Aufteilen oder Hinauszögern von Rechnungen ändert nichts, weil es allein auf die tatsächliche Durchführung innerhalb der drei Jahre ankommt.
Wirksam sind nur zwei zeitliche Hebel: Entweder Sie verschieben umfangreiche Maßnahmen bewusst auf die Zeit nach Ablauf des Dreijahreszeitraums, dann gelten sie nicht mehr als anschaffungsnahe Herstellungskosten und sind sofort abziehbar. Oder Sie planen die Maßnahmen so, dass die Gesamtsumme der drei Jahre die 15 %-Grenze mit Sicherheitspuffer zuverlässig unterschreitet. Eine lückenlose Dokumentation, etwa über Teilrechnungen und Abnahmeprotokolle, dient dann vor allem dem Nachweis, wann eine Maßnahme tatsächlich ausgeführt wurde.
Es gibt verschiedene Faktoren, die bei der Berechnung der 15 %-Grenze nicht berücksichtigt werden und Ihnen somit als „Joker“ dienen können:
- Erweiterungen und Substanzvermehrungen: Maßnahmen, die der Erweiterung der nutzbaren Fläche dienen (z.B. Anbau, Aufstockung) oder die Substanz des Gebäudes erhöhen (z.B. Einbau einer neuen Heizung, die über den Standard hinausgeht), gelten als Herstellungskosten und fallen nicht unter die 15 %-Grenze. Sie werden separat über die Nutzungsdauer abgeschrieben.
- Fördergelder und Zuschüsse: Erhaltene Förderungen oder Zuschüsse mindern die Bemessungsgrundlage für die anschaffungsnahen Herstellungskosten. Prüfen Sie, welche Fördermöglichkeiten für Ihre Sanierung bestehen.
- Versicherungsschäden: Kosten, die durch Schäden entstanden sind und von der Versicherung übernommen werden, zählen nicht zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten.
- Klare Aufteilung im Kaufvertrag: Eine saubere Trennung zwischen Gebäude- und Grund- und Boden-Anschaffungskosten bereits im Kaufvertrag kann die 15 %-Grenze erhöhen. Achten Sie darauf, dass diese Aufteilung realistisch ist und vom Finanzamt anerkannt wird. Eine gute Liquiditätsplanung ist hierbei unerlässlich, um die finanziellen Auswirkungen abzuschätzen.
Mit diesen Strategien können Sie die Tücken der 15 %-Grenze geschickt umgehen und Ihre steuerlichen Vorteile optimal nutzen.
Checkliste vor jeder Sanierung
Bevor Sie größere Sanierungsarbeiten in Angriff nehmen, sollten Sie sich gut vorbereiten. Das hilft nicht nur, den Überblick zu behalten, sondern auch, die 15 %-Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten nicht zu überschreiten. Hier eine kleine Checkliste, die Sie vor jeder größeren Maßnahme durchgehen sollten:
- Zeitpunkt prüfen: Wann genau beginnt die 3-Jahres-Frist für Sie? Denken Sie daran: Es zählt der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten, nicht der Notartermin. Liegen die geplanten Maßnahmen noch vor diesem Stichtag, sind sie in der Regel kein Problem.
- Umfang und Kosten schätzen: Machen Sie sich eine grobe Schätzung, welche Kosten auf Sie zukommen. Vergleichen Sie diese Schätzung mit den Anschaffungskosten des Gebäudes. Liegen Sie voraussichtlich deutlich unter 15 %? Dann können Sie entspannter planen.
- Maßnahmen trennen: Können Sie die Arbeiten vielleicht aufteilen? Kleinere, rein erhaltende Maßnahmen könnten Sie vielleicht von größeren Modernisierungen trennen. Auch die zeitliche Streckung über die 3-Jahres-Grenze hinaus ist eine gängige Methode.
- Dokumentation vorbereiten: Sammeln Sie alle Unterlagen. Rechnungen, Verträge, Zahlungsnachweise – alles, was belegt, wann welche Arbeiten durchgeführt und bezahlt wurden. Eine saubere Dokumentation ist Gold wert, falls das Finanzamt nachfragt.
- Fördermittel prüfen: Gibt es staatliche Förderungen oder Zuschüsse? Diese zählen in der Regel nicht zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten und können Ihre Gesamtkosten senken. Das ist ein wichtiger Joker, um unter der 15 %-Grenze zu bleiben.
Eine sorgfältige Planung und Dokumentation sind der Schlüssel, um die Steuerfalle der anschaffungsnahen Herstellungskosten zu umgehen.
Bevor Sie mit der Sanierung loslegen, werfen Sie einen Blick auf diese Checkliste oder wenden Sie sich direkt an uns. Sie hilft Ihnen, an alles Wichtige zu denken, damit Ihr Projekt reibungslos über die Bühne geht. Haben Sie alle Punkte abgehakt? Dann sind Sie bestens vorbereitet! Kontaktieren Sie uns für weitere Informationen und Unterstützung rund um Ihr Sanierungsvorhaben.
Fazit
Die Regelung zu anschaffungsnahen Herstellungskosten kann schnell zu einer unerwarteten steuerlichen Belastung führen. Eine sorgfältige Planung, das genaue Verständnis der Fristen und Grenzen sowie die saubere Trennung von Kosten sind entscheidend, um die 15 %-Grenze im Blick zu behalten. Wer vorausschauend handelt und die genannten Gestaltungswege nutzt, kann die sofortige Abzugsfähigkeit von Erhaltungsaufwendungen sichern und die Steuerlast optimieren.
Häufig gestellte Fragen
Was sind anschaffungsnahe Herstellungskosten überhaupt?
Das sind Kosten für Reparaturen oder Modernisierungen an einem Gebäude, die Sie kurz nach dem Kauf tätigen. Wenn diese Kosten innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf mehr als 15% des Gebäudewerts ausmachen, gelten sie als Teil des ursprünglichen Kaufpreises und müssen über viele Jahre abgeschrieben werden, statt sofort von der Steuer abgesetzt zu werden.
Zählt der Boden auch zur 15 %-Grenze?
Nein, die Grenze von 15% bezieht sich nur auf den Wert des Gebäudes selbst. Der Wert des Grund und Bodens, auf dem das Gebäude steht, wird für diese Berechnung nicht mitgerechnet. Das ist wichtig, weil der Bodenwert oft einen großen Teil des Gesamtkaufpreises ausmacht.
Wann genau beginnt die 3-Jahres-Frist?
Die Frist von drei Jahren startet nicht am Tag, an dem Sie den Kaufvertrag unterschreiben. Sie beginnt erst dann, wenn Sie das Gebäude tatsächlich nutzen können und die Verantwortung dafür übergeht, also wenn Sie den Schlüssel bekommen und die Kosten und Nutzen auf Sie übergehen.
Was passiert, wenn ich die 15 %-Grenze nur um einen Euro überschreite?
Leider gibt es keine kleine Ausnahme. Sobald Sie auch nur einen Cent über der 15%-Grenze liegen, werden die gesamten Reparatur- und Modernisierungskosten als anschaffungsnahe Herstellungskosten behandelt. Das bedeutet, Sie können sie nicht mehr sofort absetzen, sondern müssen sie über die Jahre abschreiben.
Zählen Einbauküchen oder Möbel zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten?
Nein, typische Einbauküchen oder lose Möbel, die Sie später einbauen oder kaufen, zählen normalerweise nicht dazu. Diese werden oft anders behandelt. Der Fokus liegt auf baulichen Maßnahmen, die direkt mit der Substanz des Gebäudes zu tun haben.
Kann ich die Kosten strecken, um unter der 15 %-Grenze zu bleiben?
Ja, das ist eine gute Strategie. Wenn Sie größere Renovierungen über mehr als drei Jahre verteilen, fallen die Kosten nicht alle in die kritische Zeit. Wichtig ist dabei, dass die Rechnungen und die Arbeiten klar getrennt sind, damit das Finanzamt sieht, wann was gemacht wurde.
Was ist, wenn ich das Gebäude schon vor dem Kauf renoviere?
Wenn Sie schon vor dem offiziellen Übergang von Besitz und Nutzen mit Renovierungen beginnen, zählen diese Kosten in der Regel nicht zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten. Das hat sogar der Bundesfinanzhof bestätigt. Es ist aber wichtig, das gut zu dokumentieren.
Gibt es Ausnahmen für Schönheitsreparaturen?
Früher gab es da mehr Spielraum. Heute werden auch Kosten für Schönheitsreparaturen, wie Streichen oder Tapezieren, oft mitgezählt, wenn sie zeitlich und sachlich eng mit größeren Modernisierungsmaßnahmen zusammenfallen. Wenn Sie also streichen und gleichzeitig das Bad erneuern, können die Streichkosten doch zur 15%-Grenze beitragen.
