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Vermietete Eigentumswohnung steuerlich absetzen – das sollten Vermieter beachten

Als Eigentümer können Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung selbst bewohnen oder vermieten. Als Vermieter müssen Sie die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung in Ihrer
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Dirk Wendl

Grundsätzlich steht es Ihnen frei, als Eigentümer Ihr Haus oder Ihre Wohnung selbst zu bewohnen oder diese zu vermieten. Als Vermieter müssen Sie die erzielten Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung bei der jährlichen Steuererklärung angeben. Die Mieteinnahmen erhöhen dabei Ihr steuerpflichtiges Einkommen. Auf der anderen Seiten bieten sich Ihnen als Eigentümer und Vermieter jedoch vielfältige Gestaltungsmöglichkeiten bei den Kosten, die für Vermietung und Erhaltung entstehen. Diese können steuerlich angerechnet werden. Erfahren Sie hier mehr darüber, welche Einnahmen aus Vermietung Sie angeben müssen, wie Sie die Anlage V der Steuererklärung ausfüllen und welche Werbungskosten Sie steuerlich absetzen können.

Inhaltsverzeichnis

Das Wichtigste vorab in Kurzform

Welche Einnahmen aus Vermietung & Verpachtung müssen angegeben werden?

Sobald Sie Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung erzielen, müssen Sie diese Einnahme bei Ihrer persönlichen Steuererklärung angeben. Dabei ist es unerheblich, ob Sie eine Eigentumswohnung, ein Ferienhaus, ein Eigenheim oder ein Grundstück vermieten oder verpachten. Alle diesbezüglichen Einnahmen sind zu versteuern, allerdings können auch die für die Vermietung oder Verpachtung entstandenen Kosten steuerlich geltend gemacht werden. Selbstverständlich gilt auch für Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung der allgemeine Grundfreibetrag, für den keine Steuern zu entrichten sind. Dieser wurde 2022 auf 10.347 Euro für Alleinstehende und auf 20.694 Euro für zusammen veranlagte Partner erhöht.

Welche Daten sind die die Anlage V einzutragen?

Nach geltendem Recht müssen Vermieter grundsätzlich die Anlage V ausfüllen, wenn sie Mieteinnahmen erzielen. Die Art des vermieteten Objektes ist dabei irrelevant, ausschlaggebend ist ausschließlich die Höhe der erzielten Mieteinnahmen.

Wie ist die Anlage V auszufüllen?

Auf der ersten Seite des Formulars werden die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung, Nebenkostenzahlungen der Mieter sowie Umlagen und Zuschüsse eingetragen.

Wichtig ist dann für Sie als Vermieter Rückseite, da hier alle Aufwendungen rund um Kauf oder Bau, Instandhaltung und Vermietung angegeben werden können. Dazu zählen beispielsweise:

  • Notarkosten für die Grundschuldbestellung
  • Darlehenszinsen
  • Abschreibung Gebäudekosten (Anschaffungs- und Herstellungskosten für Wohnung oder Haus)
  • Kosten Freistellungsbescheinigung
  • Fahrtkosten zur vermieteten Immobilie
  • Betriebs- und Verwaltungskosten des Mietobjektes
  • Steuern und Versicherungsbeiträge
  • Instandhaltungs- und Modernisierungskosten
  • Kosten für die Mietersuche
  • weitere Werbungskosten (Bürokosten, Kontoführungsgebühren, Maklerprovision, etc.)

Als Vermieter einer vermieteten Eigentumswohnung sind Sie dazu verpflichtet die Anlage V auszufüllen

Es kann durchaus vorkommen, dass die Werbungskosten deutlich höher sind als die Mieteinnahmen. Aus steuerlicher Sicht ist dies ein Verlust, der sich auf die gesamte Steuererklärung auswirkt. Der Verlust aus Vermietung und Verpachtung wird mit anderen Einkünften wie beispielsweise dem Arbeitslohn verrechnet und senkt die Höhe der Steuerlast. Als Selbstständiger müssen Sie dabei nicht bis zur nächsten Steuererklärung warten, da Sie bereits im laufenden Jahr eine Senkung der veranschlagten Steuervorauszahlungen beantragen können.

Welche Kosten können bei der Steuer bei Vermietung abgesetzt werden?

Die Einnahmen durch Vermietung und Verpachtung sind bei der Steuer anzugeben. Dazu wird die Anlage V genutzt. Auf diesem Formular können allerdings auch mit und durch die Vermietung entstandene Kosten abgesetzt werden.

Hier eine Übersicht über Kosten, die geltend gemacht werden können.

Kosten Darlehen & Grundsteuer steuerlich absetzen

Wenn Sie Ihre vermietete Eigentumswohnung steuerlich absetzen möchten, bietet sich Ihnen bereits mit der Anschaffung einer Immobilie ein großes Potenzial zur Steuerersparnis. Meist wird für den Kauf ein Hypothekendarlehen in Anspruch genommen. Monatlich muss nun eine bestimmte Rate an die Bank gezahlt werden, die sich aus Zins- und Tilgungsleistungen berechnet. Im Gegensatz zur Selbstnutzung können die Zinsen bei Vermietung in jedem Fall von der Steuer abgesetzt werden. Als Immobilienbesitzer sind Sie zudem zur Zahlung der Grundsteuer verpflichtet, diese Ausgabe können Sie ebenfalls in voller Höhe in die Anlage V eintragen.

AfA – Absetzung für Abnutzung bei vermieteter Eigentumswohnung steuerlich absetzen

Die Anschaffungs– oder Herstellungs­kosten für die Immobilie werden über mehrere Jahrzehnte linear abgeschrieben. Liegt das Baujahr vor 1925, können Vermieter über einen Zeitraum von 40 Jahren jährlich 2,5 Prozent absetzen, bei nach 1925 errichteten Gebäuden sind es 2 Prozent, die über 50 Jahre abgeschrieben werden. Gesetzliche Regeln besagen jedoch, dass beim Kaufpreis das Grundstück ausdrücklich vom Gebäude getrennt wird. Da sich das Grundstück im Gegensatz zum Gebäude nicht abnutzt, kann hier keine lineare Absetzung für Abnutzung erfolgen. Laut Bundesfinanzhof sind Vermieter dazu verpflichtet, den Wert von Grundstück und Gebäude getrennt zu ermitteln. Diese Werte müssen ins Verhältnis gesetzt werden, um abschließend die Anschaffungskosten ermitteln zu können.

Die anteiligen Nebenkosten wie Grunderwerbssteuer, Gerichtskosten sowie Notar– und Maklerkosten werden den Erwerbsnebenkosten zugerechnet und erhöhen die Abschreibung. Für den Erwerb des Grundstücks ist keine Abschreibung möglich, Kosten für die Außenanlagen können jedoch abgeschrieben werden. So werden Holzzäune für 5 Jahre und Hofpflaster je nach gewähltem Belag für 9 bis 19 Jahre abgeschrieben.

Besonders attraktiv: Abschreibung bei Baudenkmälern

Bei Denkmalimmobilien gelten abweichende Abschreibungsmöglichkeiten. Wenn die Immobilie vermietet wird, können Sie neben den Anschaffungskosten im ersten bis achten Jahr jeweils 9 Prozent der Sanierungskosten abschreiben. Im neunten bis zwölften Jahr sind es je 7 Prozent. Von diesen Steuervorteilen profitieren Sie auch, wenn Sie die finanziellen Mittel für Kauf oder Bau der Immobilie als Schenkung von Verwandten erhalten haben (siehe BFH, Az. IX R 26/15). Mehr zum Thema Denkmalschutz und Steuern finden Sie hier.

Kosten für Modernisierung & Renovierung steuerlich absetzen

Fallen Handwerkerkosten für die Instandsetzung Ihrer vermieteten Eigentumswohnung an, können die Ausgaben ebenfalls in der Anlage V erfasst werden. Kleinere Beträge sind sofort komplett absetzbar und bei größeren Posten kann der Vermieter wählen, für welchen Zeitraum (maximal bis fünf Jahre) er die Kosten absetzen möchte. So kann er beispielsweise für fünf Jahre jeweils 20 Prozent oder für zwei Jahre je 50 Prozent abschreiben.

Wenn Sie in den ersten drei Jahren nach Anschaffung einer Mietimmobilie sehr hohe Kosten für Instandsetzungen haben und diese 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes (ohne den Anteil für Grund und Boden) der Immobilie übersteigen, gelten andere Regelungen. Rechtlich werden die Kosten in diesem Fall zu den Anschaffungskosten gezählt und dementsprechend linear abgeschrieben.

Die Kosten für Malerarbeiten sind im Rahmen der Modernisierung einer vermieteten Eigentumswohnung absetzbar

Hausnebenkosten, Fahrtkosten & Co. steuerlich absetzen bei Vermietung

Mieter zahlen neben der Kaltmiete auch Nebenkosten, die Kosten für Wasser, Heizung, Hausmeister, Winterdienst, Müllabfuhr und weitere Ausgaben abdecken. Diese Nebenkosteneinnahmen werden in der Anlage V unter den Einnahmen eingetragen, die tatsächlich anfallenden Kosten geben Sie auf der Rückseite des Formulars bei den Ausgaben an. Kosten für die Fahrt zur vermieteten Eigentumswohnung, Bürokosten und weitere Ausgaben sind ebenfalls absetzbar. Wenn Sie eine möblierte Eigentumswohnung vermieten, können Sie auch die Kosten für die Wohnungsausstattung absetzen. Liegt der Anschaffungspreis eines Möbelstücks unter 800 Euro netto, wird der gesamte Betrag in einem Jahr angegeben. Höhere Beträge müssen über mehrere Jahre abgeschrieben werden.

Weitere wichtige Fragen zum Thema Vermietung von Eigentumswohnungen

Wir gehen hier noch auf weitere wichtige Fragen ein, die oft in Zusammenhang mit der Vermietung von Eigentum auftauchen.

Streitigkeiten mit Mieter bei vermieteter Eigentumswohnung

Streitigkeiten und gerichtliche Auseinandersetzungen mit Mietern sind leider keine Seltenheit. Treten Unstimmigkeiten auf, kann ein Schreiben Ihres Rechtsanwalts hilfreich sein, um die Angelegenheit für beide Seiten zufriedenstellend zu klären. Wenn diese Maßnahme nicht greift, hilft in manchen Fällen nur noch das Gericht. Hier fallen neben den Anwalts- und Gerichtskosten häufig auch Ausgaben für Gutachter an. Auch diese Kosten können Sie von der Steuer absetzen, da sie im Zusammenhang mit der Vermietung entstanden sind.

Wenn Sie Ihrem Mieter eine Auszugsprämie zahlen, damit er aus der vermieteten Eigentumswohnung auszieht, können Sie diese Ausgaben unter bestimmten Voraussetzungen ebenfalls steuerlich geltend machen:

  • Immobilie wird verkauft (Auszugsprämie wird vom Veräußerungsgewinn abgezogen)
  • Immobilie wird modernisiert und nach Mieterhöhung wieder vermietet

Falls Sie jedoch Eigenbedarf angemeldet haben und selbst in die Wohnung einziehen, können Sie die Auszugsprämie leider nicht absetzen.

Die Anwalts- sowie Gutachterkosten, die bei Streitigkeiten mit einem Mieter entstehen, können Sie steuerlich geltend machen

Leerstand vermietete Wohnung – was tun?

Zu vorübergehenden Leerständen kann es beispielsweise im Rahmen von Renovierungen und Mieterwechseln kommen – dies ist aus steuerlicher Sicht grundsätzlich unproblematisch. Sollte es zu einem längeren Leerstand kommen, kann das Finanzamt nach einiger Zeit die Einkünfteerzielungsabsicht in Augenschein nehmen. Dabei wird geprüft, ob tatsächlich noch die Absicht zur Vermietung des betreffenden Objektes besteht. In diesem Fall ist es wichtig, dass Sie die Vermietungsabsicht nachweisen können, beispielsweise durch Rechnungen für Inserate oder Makler.

Wenn Sie einen Makler mit der Suche nach neuen Mietern beauftragen, ist die anfallende Provision übrigens ebenfalls steuerlich absetzbar.

Bei Vermietung einer Ferienwohnung kann Leerstand ebenfalls zum Thema werden. Auch in diesem Fall kann das Finanzamt misstrauisch werden und die Absicht zur Erzielung von Einkünften prüfen. Wenn Sie die Immobilie überwiegend selbst nutzen, wird das Finanzamt diesbezüglich große Zweifel äußern. Wenn Sie eine Vermietungsfirma mit der Vermietung der Ferienwohnung beauftragt haben und die Eigennutzung im Vertrag ausgeschlossen wurde, sind Sie jedoch auf der sicheren Seite.

Bei einem längeren Leerstand Ihrer Eigentumswohnung ist es wichtig, die Vermietabsicht durch Rechnungen nachweisen zu können

Fazit:

Die Pandotax Steuerberatungsgesellschaft mbh unterstützt seit vielen Jahren Immobilienbesitzer in allen steuerlichen Belangen. Gerne stehen wir Ihnen bei Fragen zur steuerlichen Absetzbarkeit von vermieteten Eigentumswohnungen zur Seite. Vereinbaren Sie noch heute einen kostenlosen Kennenlerntermin.

*Hinweis: Die Informationen in diesem Artikel sind nach bestem Wissen und Gewissen recherchiert, zusammengetragen und geschrieben. Sie ersetzen jedoch keine Rechts- oder Steuerberatung. Bitte stellen Sie für eine rechtlich bindende Beratung eine Anfrage. Wir übernehmen keine Haftung für die Richtigkeit, Vollständigkeit oder mögliche Änderung der Sachlage.

Autor:

Steuerberater: Dirk Wendl

Dirk Wendl ist schon sein gesamtes Berufsleben im Bereich Steuern tätig. Nach einer Ausbildung als Steuerfachangestellter und einer Fortbildung zum Bilanzbuchhalter absolvierte er nach einer weiteren umfangreichen Ausbildung 2006 die Prüfung als Steuerfachwirt und Steuerberater. Seit 2015 ist er geschäftsführender Gesellschafter der Pandotax Steuerberatungsgesellschaft in Köln. Dirk Wendl hat sich seitdem vor allem als Spezialist für Internationales Steuerrecht, E-Commerce und als Digitalisierungsexperte einen deutschlandweit guten Ruf erarbeitet.

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