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Steuertipps für Wohnungseigentümer: Selbstgenutzte Eigentumswohnung steuerlich absetzen

Bei vermieteten Eigentumswohnungen geben Sie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in der Steuererklärung an. Umlagefähige Kosten können steuerlich abgesetzt werden, etwa für Hausverwaltung, Rechtsschutzversicherung, Reparaturen
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Dirk Wendl

Bei vermieteten Eigentumswohnungen führen Sie auf der Steuererklärung Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung auf. Anfallende Kosten werden in der Regel auf die Mieter umgelegt und den eigenen Kostenanteil können Sie als Hauseigentümer und Vermieter steuerlich absetzen. Dazu zählen beispielsweise Kosten für Hausverwaltung, Rechtsschutzversicherung und Reparaturen oder Zinsen für laufende Darlehen. Im selbstgenutzten Wohneigentum gibt es weniger Steuervorteile, die jedoch optimal genutzt werden sollten. Wir zeigen Ihnen, wie Sie Ihre selbstgenutzte Eigentumswohnung steuerlich absetzen und somit effektiv Steuern sparen können.

Inhaltsverzeichnis

Hausbau & Immobilienkauf: Herstellungskosten abschreiben

Definition:

Zu den Anschaffungs- und Herstellungskosten zählen neben dem Kaufpreis für eine Immobilie oder ein Grundstück sowie den Baukosten auch Notarkosten, Gebühren des Grundbuchamtes sowie die Grunderwerbssteuer. Eigentümer von Mietwohnungen können einen Teil dieser Kosten von der Steuer absetzen. Im Gegensatz zu vermietetem Wohnraum bieten sich bei der selbstgenutzten Eigentumswohnung deutlich weniger Möglichkeiten.

Bedingungen:

Unter bestimmten Voraussetzungen können Selbstnutzer einer Eigentumswohnung den Wertverlust ihrer Immobilie steuerlich geltend machen. Dieser Steuervorteil ist jedoch an feste Bedingungen geknüpft. Das Datum der Fertigstellung der Immobilie muss vor 1987 liegen und sie muss zu mindestens zwei Dritteln für Wohnzwecke genutzt werden.

Vorteil:

Sind diese Bedingungen erfüllt, können Sie für acht Jahre fünf Prozent der Herstellungskosten absetzen.

Steuern sparen bei Erbschaft & Schenkung

Definition:

Nach dem Tod eines Menschen geht sein Besitz auf die Erben über. Bei einer Schenkung werden die Vermögenswerte noch zu Lebzeiten des bisherigen Eigentümers übertragen, die Gesetzgebung sieht dies jedoch als Vererbung zu Lebzeiten an. Aus diesem Grund sind beide Fälle gemeinsam im Erbschaftssteuer- und Schenkungsgesetz (ErbStG) geregelt. Als Erbe oder Beschenkter sind Sie generell zur Zahlung der Erbschafts- oder Schenkungssteuer verpflichtet.

Bedingungen:

Der Gesetzgeber gewährt bei Schenkung und Erbschaft bestimmte Freibeträge, die sich nach dem jeweiligen Verwandtschaftsgrad richten:

Steuerklasse I:
Ehegatte und Lebenspartner = 500.000 Euro
Kind, Adoptivkind und Stiefkind sowie Enkelkind, dessen Eltern verstorben sind = 400.000 Euro
Enkelkind = 200.000 Euro
Mutter, Vater und Großeltern = 100.000 Euro

Steuerklasse II:
Bruder, Schwester, Kinder der Geschwister, Schwiegerkind, Stiefmutter, Stiefvater, etc. = 20.000 Euro

Steuerklasse III:
nicht verwandter Erbe = 20.000 Euro

Vorteil:

Bei Kindern und Ehepartner gelten relativ hohe Freibeträge. Unabhängig von diesem Wert profitieren diese Erben bei einer selbstgenutzten Immobilie von einem sachlichen Freibetrag. Dieser gilt, wenn Sie die Wohnung für mindestens zehn Jahre selbst bewohnen. Sie können in diesem Fall die selbstgenutzte Eigentumswohnung steuerlich absetzen und zahlen keine Erbschaftssteuer – der eigentliche Wert der Immobilie spielt dabei keine Rolle.

Mit Selbstnutzung Spekulationssteuer umgehen

Definition:

Die Spekulationssteuer fällt an, wenn eine gekaufte Immobilie innerhalb eines bestimmten Zeitraumes mit Gewinn wieder verkauft wird. Nach § 23 EStG gilt für vermietete Wohnungen eine Spekulationsfrist von mindestens zehn Jahren. Relevant ist diesbezüglich der Eigentümerwechsel im Grundbuch, daher zählt das Datum dieser Eintragung.

Bedingungen:

Eine selbstgenutzte Immobilie können Sie auch vor Ende der Spekulationsfrist verkaufen. Voraussetzung ist jedoch, dass Sie die Wohnung im Jahr des Verkaufs sowie mindestens in den beiden vorherigen Jahren bewohnt haben. Sie muss zudem ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt worden sein. Wurde eine Immobilie neben der Eigennutzung teilweise vermietet, erfolgt eine anteilige Berechnung der Spekulationssteuer. Wenn Sie mehrere Eigentumswohnungen besitzen, müssen Sie als privater Verkäufer die Drei-Objekt-Grenze beachten. Erwerb und Verkauf von mehr als drei Objekten innerhalb von fünf Jahren sieht der Gesetzgeber auch bei Privatpersonen als gewerblichen Handel an. Ein selbstgenutztes Objekt wird hier jedoch nicht berücksichtigt.

Vorteile:

Sind die genannten Bedingungen erfüllt, wird keine Spekulationssteuer erhoben.

Haushaltsnahe Dienstleistungen absetzen & Steuern sparen

Definition:

Unter den Begriff “haushaltsnahe Dienstleistungen” fallen beispielsweise Tätigkeiten, die von Reinigungskraft, Gärtner oder Bügelhilfe ausgeführt werden. Dies betrifft auch einen Winterdienst, der den Gehweg vor Ihrem Haus von Schnee befreit, wie aus einem Schreiben des Bundesfinanzministeriums hervorgeht (Az. IV C 8 – S 2296-b/07/10003 :008 vom 09.11.2016).

Bedingungen:

Damit Sie diesen Vorteil für Ihre selbstgenutzte Eigentumswohnung steuerlich absetzen können, muss es sich tatsächlich um eine ordentliche Dienstleistung handeln. Dies betrifft ausschließlich Arbeiten, die in Ihrem Haushalt oder auf Ihrem Grundstück ausgeführt werden. Beauftragen Sie einen Dienstleister, damit dieser mit einem Hund Gassi geht, können Sie dies über Elster ebenfalls von der Steuer absetzen. Dies geht aus einem Urteil des FG Hessen hervor, da die Richter hier einen räumlichen Bezug zum eigentlichen Haushalt sahen (siehe Urteil vom 1. 02.2017, Az. 12 K 902/16). Sie müssen eine Rechnung erhalten und die Forderung per Überweisung zahlen. Eine Barzahlung erkennt das Finanzamt nicht an. Relevant sind lediglich Kosten für die Dienstleistung selbst, die Materialkosten können nicht abgesetzt werden.

Vorteile:

Für haushaltsnahe Dienstleistungen können Sie bis zu 20.000 Euro pro Jahr absetzen. Davon wirkt sich ein Anteil von 20 Prozent (maximal 4.000 Euro) steuermindernd aus.

Handwerkerkosten steuerlich absetzen

Definition:

Zu den absetzbaren Handwerkerleistungen zählen Arbeiten, die durch Handwerker wie Fliesenleger, Maler, Tischler oder Heizungsbauer ausgeführt werden.

Bedingungen:

Ähnlich wie bei den haushaltsnahen Dienstleistungen sind auch hier lediglich die Fahrt-, Arbeits- und Maschinenkosten anrechenbar. Kosten für Material wie Fliesen, Tapeten oder Wandfarbe werden nicht anerkannt. Diese Kosten können Sie für ihre selbstgenutzte Eigentumswohnung steuerlich absetzen, wenn die Arbeiten in Ihrer Wohnung oder dem eigenen Grundstück ausgeführt wurden. Zudem muss eine ordentliche Rechnung eingereicht werden, auf der alle Posten einzeln aufgeführt sind. Die Zahlung des Betrages muss auch hier per Überweisung erfolgen.

Vorteile:

Der absetzbare Höchstbetrag liegt bei maximal 6.000 Euro pro Jahr. Davon wirken sich 20 Prozent (maximal 1.200 Euro) steuermindernd aus (siehe § 35a EStG).

Außergewöhnliche Belastung – richtig absetzen & Steuern sparen

Definition:

Als außergewöhnliche Belastungen gelten laut den Regelungen des Einkommenssteuergesetzes unvermeidbare Kosten, die durch außergewöhnliche Umstände verursacht werden.

Bedingungen:

Bei vermieteten Wohnungen können Sie die Aufwendungen einfach als Werbungskosten absetzen. Wenn Sie Umbaukosten für die selbstgenutzte Eigentumswohnung steuerlich absetzen möchten, müssen Sie einige Bedingungen beachten. Die Kosten müssen vom Finanzamt als Belastung anerkannt werden, dies richtet sich in erster Linie nach Ihrem Familienstand sowie dem Einkommen und wird individuell berechnet. Sie können zudem ausschließlich zwingend notwendige Umbauten absetzen, beispielsweise wenn rechtliche Gründe vorliegen oder wenn die Wohnräume mit Giftstoffen belastet waren. Das Finanzamt verlangt die Vorlage eines Nachweises (bautechnisches Gutachten, etc.).

Vorteile:

Wenn das Finanzamt die Kosten anerkennt, wirken sich die außergewöhnlichen Belastungen steuermindernd aus.

Kosten für Arbeitszimmer absetzen

Definition:

Wenn Sie einen Raum Ihrer Wohnung als Arbeitszimmer für Ihre berufliche Tätigkeit nutzen, können Sie die damit verbundenen Kosten unter bestimmten Voraussetzungen steuerlich absetzen.

Bedingungen:

Es gibt jedoch nur zwei Fälle, in denen das Finanzamt Ihr Arbeitszimmer anerkennt:

1. Es ist Mittelpunkt Ihrer gesamten beruflichen Tätigkeit. Dies ist beispielsweise bei einem reinen Homeoffice-Arbeitsplatz der Fall. Hier gilt eine unbeschränkte Abzugsfähigkeit.
2. Es steht für die berufliche Tätigkeit kein anderer Arbeitsplatz zur Verfügung. Von dieser Regelung profitieren beispielsweise Außendienstmitarbeiter oder Lehrer. In diesem Fall gilt ein beschränkter Abzug und Sie können Kosten in Höhe von maximal 1.250 Euro pro Jahr absetzen.

Vorteile:

Abzugsfähig sind beispielsweise Renovierungskosten für Ihr Arbeitszimmer, Kosten für die Ausstattung wie Teppich, Lampe oder Vorhänge sowie spezielle Arbeitsmittel wie der Schreibtisch oder ein Laptop. Zudem können Anteilige Kosten für das Arbeitszimmer abgezogen werden. Sie können für das Arbeitszimmer beispielsweise Stromkosten, Schuldzinsen für Kredite oder die Müllabfuhrgebühr anteilig für die selbstgenutzte Eigentumswohnung steuerlich absetzen.

Kosten für Arbeitszimmer absetzen

Definition:

Wenn Sie Eigentümer einer denkmalgeschützten Immobilie sind, müssen Sie bei Sanierung und Modernisierung bestimmte Auflagen erfüllen. Denkmalimmobilien stehen unter dem Schutz der örtlichen Denkmalschutzbehörden.

Bedingungen:

Es können nur Kosten abgesetzt werden, die dem Erhalt der Immobilie als Denkmal dienen. Der Denkmalschutz ist Ländersache, daher können die Vorschriften in Bezug auf bauliche Maßnahmen je nach Wohnort variieren.

Vorteile:

Als Hauseigentümer einer denkmalgeschützten Immobilie können Sie die Kosten einer Modernisierung für zehn Jahre pro Jahr mit neun Prozent des zu versteuernden Einkommens von der Steuer absetzen.

Fazit:

Auch wenn die steuerlichen Vorteile für eine selbstgenutzte Wohnung im Vergleich zu einem vermieteten Objekt deutlich geringer sind, können Sie mit der richtigen Strategie durchaus Steuern sparen. Die Pandotax Steuerberatungsgesellschaft hilft Ihnen sehr gerne weiter und unterstützt Sie dabei, die selbstgenutzte Eigentumswohnung optimal steuerlich abzusetzen.

*Hinweis: Die Informationen in diesem Artikel sind nach bestem Wissen und Gewissen recherchiert, zusammengetragen und geschrieben. Sie ersetzen jedoch keine Rechts- oder Steuerberatung. Bitte stellen Sie für eine rechtlich bindende Beratung eine Anfrage. Wir übernehmen keine Haftung für die Richtigkeit, Vollständigkeit oder mögliche Änderung der Sachlage.

Autor:

Steuerberater: Dirk Wendl

Dirk Wendl ist schon sein gesamtes Berufsleben im Bereich Steuern tätig. Nach einer Ausbildung als Steuerfachangestellter und einer Fortbildung zum Bilanzbuchhalter absolvierte er nach einer weiteren umfangreichen Ausbildung 2006 die Prüfung als Steuerfachwirt und Steuerberater. Seit 2015 ist er geschäftsführender Gesellschafter der Pandotax Steuerberatungsgesellschaft in Köln. Dirk Wendl hat sich seitdem vor allem als Spezialist für Internationales Steuerrecht, E-Commerce und als Digitalisierungsexperte einen deutschlandweit guten Ruf erarbeitet.

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