Die Grundsteuerreform wurde von vielen Seiten mit Spannung erwartet. Nach dem Urteil des Bundesverfassungsgerichts war der Gesetzgeber dazu verpflichtet, die veraltete Datengrundlage zu ersetzen und neue Bewertungsregeln zu schaffen. Das bisher geltende System bleibt zwar in seiner Grundstruktur erhalten, bringt dank entscheidender Modernisierungen jedoch einige Änderungen mit sich. Wir bieten Ihnen einen umfassenden Einblick in die wesentlichen Neuregelungen.
Inhaltsverzeichnis
Die wichtigsten Punkte vorab:
- Die neue Grundsteuer gilt ab dem 01. Januar 2025.
- Das mehrstufige Verfahren wird weitgehend beibehalten, es erfolgt jedoch zunächst eine Neubewertung der Grundstücke.
- Hauptfeststellungszeitpunkt für die erstmalige Bewertung der Grundstücke ist der 01. Januar 2022, voraussichtlich sind die Erklärungen vom 01.07.2022 bis spätestens zum 31.10.2022 einzureichen.
- Grundstückseigentümer sind nach Aufforderung durch die Finanzbehörde zur Abgabe von Feststellungserklärungen verpflichtet, dabei ist eine Frist von vier Wochen einzuhalten.
Bisherige Berechnung führte zu Wertverzerrungen
Die bisherige Berechnung der Grundsteuer erfolgte nach mehrstufigem Verfahren. Zunächst stellten die Finanzämter die Einheitswerte fest, die als Grundlage für die weitere Ermittlung der Grundsteuer diente. Anschließend wurde der jeweilige Einheitswert mit einer gesetzlich festgelegten Steuermesszahl multipliziert, um den individuellen Steuermessbetrag zu ermitteln. Auf diesen Betrag wendete anschließend die zuständige Gemeinde den individuellen Hebesatz an und ermittelte auf diesem Weg abschließend die Höhe der zu zahlenden Grundsteuer.
Es erwies sich jedoch als problematisch, dass die zugrundeliegenden Einheitswerte im Westen auf den 01.01.1964 und in den östlichen Bundesländern sogar auf den 01.01.1935 festgestellt wurden. Ursprünglich hatte der Gesetzgeber vorgesehen, dass die Einheitswerte regelmäßig alle sechs Jahre ermittelt werden sollten, nach ersten Hauptfeststellung im Jahr 1964 unterblieben jedoch weitere Anpassungen.
Ein Beispiel:
Im Jahr 2018 erfolgte die Veräußerung eines Hauses in Hamburg (Baujahr 1975) für 1.000.000 Euro. Ebenso wie bei den Voreigentümern berücksichtigte das Finanzamt weiterhin einen Einheitswert in Höhe von 75.000 Euro.
Da nach der ersten Hauptfeststellung keine Aktualisierung mehr erfolgte, aufgrund der Entwicklungen im Laufe der Jahre zu Wertverzerrungen. So lag beispielsweise bei einem im Jahr 2015 errichteten Gebäude dieselbe Bewertung zugrunde wie bei einem Objekt, welches dem Ausstattungszustand des Jahres 1964 bzw. 1935 entsprach. Der wesentlich höhere Wert des neuen und modern ausgestatteten Gebäudes spielte bei der Berechnung keine Rolle.
Bundesverfassungsgericht forderte Neuregelung
Es ist daher nachvollziehbar, dass die Regelungen zur Grundsteuer bereits seit längerer Zeit als dringend reformbedürftig galten. Die veralteten Berechnungsgrundlagen führten zu Wertverzerrungen, die für das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) nicht mehr hinnehmbar waren. Das jahrzehntelange Festhalten an veralteten Grundlagen hatte nach Ansicht des Gerichts hinsichtlich der Bewertung von Grundvermögen eine gravierende Ungleichbehandlung zur Folge. Die Richter stellten einen Verstoß gegen das im Grundgesetz verankerte Gebot der Gleichbehandlung fest, da für gleichartige Grundstücke unterschiedliche Grundsteuern anfallen. Am 10.04.2018 erklärte das BVerfG das geltende System der Grundsteuer daher für verfassungswidrig und forderte den Gesetzgeber dazu auf, die Regelungen im Einklang mit dem Grundgesetz entsprechend anzupassen. Weiterhin setzten die Richter für diese Neuregelung eine Frist bis Ende 2019. Bis zum Inkrafttreten der Neuregelung wird die Grundsteuer weiterhin nach dem alten System erhoben.
2019: Gesetzgeber beschließt Grundsteuerreform
- Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts
- Änderung des Grundsteuergesetzes zur Mobilisierung von baureifen Grundstücken für die Bebauung
- Gesetz zur Änderung des Grundgesetzes (Änderungen zu Art. 72, 105 und 125b)
Im Wesentlichen zielt die Neuregelung auf die Umsetzung einer möglichst unbürokratischen und verfassungskonformen Ausgestaltung des Grundsteuer- und Bewertungsrechts ab. Das bisherige mehrstufige Verfahren bleibt erhalten. Es erfolgt eine Absenkung der aktuellen Steuermesszahlen, damit die Grundsteuerreform insgesamt aufkommensneutral ausfällt. Für baureife und noch unbebaute Grundstücke können die Gemeinden in Zukunft wahlweise einen erhöhten Hebesatz festlegen. Diese reformierte Grundsteuer C soll dazu beitragen, bestehenden Wohnraumbedarf zukünftig schneller zu decken.
Die erste Hauptfeststellung der neuen Grundstückswerte
In Deutschland muss nun die Ermittlung der Grundsteuerwerte für rund 36 Millionen Grundstücke sowie land- und forstwirtschaftliche Flächen nach den neuen Regeln vorgenommen werden. Die Neuregelungen gelten ab 01.01.2025, zum 01.01.2022 erfolgt jedoch bereits die erstmalige Bewertung der Grundstücke. Diesbezüglich ist auf die entsprechenden Mitteilungen der Finanzämter bis zum 30.06.2022 zu achten, die zur Abgabe von Erklärungen zur Feststellung der Grundstückswerte auffordern. Ab 2025 sind diese ermittelten Grundbesitzwerte die Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer.
Nach aktuellem Stand müssen Grundstückseigentümer voraussichtlich im Zeitraum vom 01.07.2022 bis spätestens zum 31.10.2022 die angeforderten Feststellungserklärungen einreichen. Derzeit ist abzusehen, dass eine frühere Abgabe nicht möglich sein wird, da die technische Bereitstellung der erforderlichen Formulare vonseiten der Finanzbehörden vermutlich nicht frühzeitig erfolgt. Zu den Neuregelungen gehört zukünftig auch, dass Steuerpflichtige zur unaufgeforderten Mitteilung von Änderungen verpflichtet sind. Falls sich die tatsächlichen Verhältnisse in Bezug auf die Art oder den Wert eines Grundstücks ändern, unterliegen Sie als Steuerpflichtiger in Zukunft einer Anzeigepflicht. In diesem Fall müssen Sie im Folgejahr ohne Aufforderung eine vereinfachte Erklärung zur Änderung einreichen.
Bundesländer haben die Wahl: Bundesmodell oder Ländermodell
Grundsätzlich sind die neuen Regelungen (siehe §§ 218 bis 266 Bewertungsgesetz) mit den bisherigen Vorgaben vergleichbar. Unverändert relevant sind somit der Wert des Grundbesitzes, die Steuermesszahl sowie der kommunale Hebesatz der betreffenden Gemeinde. Der wesentliche Unterschied zum bisherigen System ist jedoch, dass den einzelnen Bundesländern in Zukunft ein Wahlrecht zwischen Bundesmodell und individuellem Landesmodell zusteht. Mit einer Öffnungsklausel räumt der Gesetzgeber den Ländern bis zum 31.12.2024 die Möglichkeit ein, individuelle Regelungen vorzubereiten, die vom Bundesrecht abweichen. Im Zuge der Neuregelung ist es den Bundesländern daher möglich, die Berechnung der Grundsteuer beispielsweise auch basierend auf den Grundstücks- und Gebäudeflächenwerten vorzunehmen (wertunabhängiges Modell) oder wahlweise eigene Steuermesszahlen festzulegen.
Die Pandotax Steuerberatung
unterstützt Sie kompetent bei Erklärungen zur Feststellung Ihrer Grundstückswerte
Fazit:
Bereits jetzt ist absehbar, dass sich die von der Bundesregierung auf den Weg gebrachte Grundsteuerreform zu einem unübersehbar komplexen Flickenteppich entwickelt. Dennoch ist diese längst überfällige Reform grundsätzlich zu begrüßen. Die Pandotax Steuerberatung mbH unterstützt Sie gerne bei der Erstellung der entsprechenden Erklärungen zur Feststellung der Grundstückswerte.
*Hinweis: Die Informationen in diesem Artikel sind nach bestem Wissen und Gewissen recherchiert, zusammengetragen und geschrieben. Sie ersetzen jedoch keine Rechts- oder Steuerberatung. Bitte stellen Sie für eine rechtlich bindende Beratung eine Anfrage. Wir übernehmen keine Haftung für die Richtigkeit, Vollständigkeit oder mögliche Änderung der Sachlage.
