Inhaltsverzeichnis
Das Wichtigste zum steuerlichen Absetzen der vermieteten Eigentumswohnung auf einen Blick
- Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung müssen in der Steuererklärung angegeben werden.
- Gleichzeitig können mit der Vermietung verbundenen Kosten steuerlich abgesetzt werden.
- Genutzt wird dazu das Formular Anlage V der Steuererklärung.
- Neben Kosten für Darlehen, Grundsteuer, Renovierung, Instandhaltung, Modernisierung und Abschreibungen können auch Fahrtkosten des Vermieters und Maklerkosten steuerlich geltend gemacht werden.
Welche Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung sind in der Steuererklärung anzugeben?
Sobald Sie Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung erzielen, müssen Sie diese Einnahmen in Ihrer persönlichen Steuererklärung angeben – in der Anlage V. Dabei ist es unerheblich, ob Sie eine Eigentumswohnung, ein Ferienhaus, ein Eigenheim oder ein Grundstück vermieten oder verpachten. Alle diesbezüglichen Einnahmen sind zu versteuern; gleichzeitig können die für die Vermietung oder Verpachtung entstandenen Kosten steuerlich geltend gemacht werden – auch bei einer vermieteten Eigentumswohnung. Selbstverständlich gilt auch für Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung der allgemeine Grundfreibetrag, für den keine Steuern zu entrichten sind. Dieser wurde 2022 auf 10.347 Euro für Alleinstehende und auf 20.694 Euro für zusammen veranlagte Partner erhöht.
Welche Angaben gehören in die Anlage V der Steuererklärung?
Nach geltendem Recht müssen Vermieter die Anlage V der Steuererklärung ausfüllen, sobald sie Mieteinnahmen erzielen. Die Art des vermieteten Objekts ist unerheblich; maßgeblich ist die Höhe der erzielten Mieteinnahmen. Das gilt auch für die vermietete Eigentumswohnung, wenn sie steuerlich abgesetzt werden soll.
Wie ist die Anlage V auszufüllen?
Auf der ersten Seite der Anlage V erfassen Sie die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung – dazu zählen die vereinbarte Bruttomiete, Nebenkostenzahlungen der Mieter sowie umgelegte Betriebskosten (Umlagen) und erhaltene Zuschüsse.
Wichtig ist für Sie als Vermieter die Rückseite, denn hier können sämtliche Aufwendungen rund um Kauf oder Bau, Instandhaltung und Vermietung eingetragen werden. Dazu zählen beispielsweise Schuldzinsen, Abschreibung (AfA) für die vermietete Eigentumswohnung, Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Hausverwaltung, Reparaturen sowie Fahrtkosten – also typische Kosten, die in der Anlage V steuerlich absetzbar sind.
- Notarkosten für die Grundschuldbestellung
- Darlehenszinsen
- Abschreibung Gebäudekosten (Anschaffungs- und Herstellungskosten für Wohnung oder Haus)
- Kosten Freistellungsbescheinigung
- Fahrtkosten zur vermieteten Immobilie
- Betriebs- und Verwaltungskosten des Mietobjektes
- Steuern und Versicherungsbeiträge
- Instandhaltungs- und Modernisierungskosten
- Kosten für die Mietersuche
- weitere Werbungskosten (Bürokosten, Kontoführungsgebühren, Maklerprovision, etc.)
Es kann durchaus vorkommen, dass die Werbungskosten deutlich höher sind als die Mieteinnahmen. Steuerlich entsteht dadurch ein Verlust, der sich auf die gesamte Steuererklärung auswirkt. Dieser Verlust aus Vermietung und Verpachtung kann mit anderen Einkünften, etwa dem Arbeitslohn verrechnet, werden und senkt die Höhe der Steuerlast. Für Vermieter einer vermieteten Eigentumswohnung bedeutet das: Der negative Überschuss wird in der Anlage V berücksichtigt und hilft, die Kosten der Vermietung steuerlich abzusetzen. Als Selbstständiger müssen Sie nicht bis zur nächsten Steuererklärung warten – Sie können bereits im laufenden Jahr eine Anpassung der veranschlagten Steuervorauszahlungen beantragen.
Welche Kosten sind bei einer vermieteten Eigentumswohnung steuerlich absetzbar?
Alle Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung sind in der Steuererklärung in der Anlage V anzugeben. In derselben Anlage tragen Vermieter einer Eigentumswohnung auch die durch die Vermietung entstandenen Werbungskosten ein, um diese steuerlich abzusetzen.
Nachfolgend finden Vermieter einer vermieteten Eigentumswohnung eine Übersicht über typische Werbungskosten, die in der Anlage V geltend gemacht und steuerlich abgesetzt werden können.
Kosten Darlehen & Grundsteuer steuerlich absetzen
Wenn Sie Ihre vermietete Eigentumswohnung steuerlich absetzen möchten, besteht bereits mit der Anschaffung der Immobilie erhebliches Potenzial für Steuerersparnisse. Häufig wird der Kauf über ein Hypothekendarlehen finanziert. Die monatliche Rate an die Bank setzt sich aus Zins- und Tilgungsanteil zusammen. Im Gegensatz zur Selbstnutzung können die Zinsen bei Vermietung in jedem Fall von der Steuer abgesetzt werden; die Tilgung ist hingegen nicht absetzbar. Als Immobilienbesitzer sind Sie zudem zur Zahlung der Grundsteuer verpflichtet – diese Ausgabe können Sie in voller Höhe in die Anlage V der Steuererklärung eintragen.
AfA – Absetzung für Abnutzung bei vermieteter Eigentumswohnung steuerlich absetzen
- Die Anschaffungs– oder Herstellungskosten der Immobilie werden über mehrere Jahrzehnte linear abgeschrieben (AfA für die vermietete Eigentumswohnung).
- Liegt das Baujahr vor 1925, können Vermieter über einen Zeitraum von 40 Jahren jährlich 2,5 Prozent absetzen.
- Bei nach 1925 errichteten Gebäuden sind es 2 Prozent, die über 50 Jahre abgeschrieben werden.
- Beim Kaufpreis sind Grundstück und Gebäude ausdrücklich getrennt zu betrachten; das Grundstück nutzt sich im Gegensatz zum Gebäude nicht abnutzt, daher ist hier keine lineare Absetzung für Abnutzung möglich.
- Laut Bundesfinanzhof sind Vermieter verpflichtet, die Werte von Grundstück und Gebäude getrennt zu ermitteln und ins Verhältnis zu setzen, um die anschließenden Anschaffungskosten bestimmen zu können.
Die anteiligen Nebenkosten wie Grunderwerbssteuer, Gerichtskosten sowie Notar– und Maklerkosten werden den Erwerbsnebenkosten zugerechnet und erhöhen die Abschreibung. Für den Erwerb des Grundstücks ist keine Abschreibung möglich, Kosten für die Außenanlagen können jedoch abgeschrieben werden. So werden Holzzäune für 5 Jahre und Hofpflaster je nach gewähltem Belag für 9 bis 19 Jahre abgeschrieben.
Besonders attraktiv: Abschreibung bei Baudenkmälern
Bei Denkmalimmobilien gelten abweichende Abschreibungsmöglichkeiten. Wenn die Immobilie vermietet wird, können Sie neben den Anschaffungskosten im ersten bis achten Jahr jeweils 9 Prozent der Sanierungskosten abschreiben. Im neunten bis zwölften Jahr sind es je 7 Prozent. Von diesen Steuervorteilen profitieren Sie auch, wenn Sie die finanziellen Mittel für Kauf oder Bau der Immobilie als Schenkung von Verwandten erhalten haben (siehe BFH, Az. IX R 26/15). Mehr zum Thema Denkmalschutz und Steuern finden Sie hier.
Kosten für Modernisierung & Renovierung steuerlich absetzen
Fallen Handwerkerkosten für die Instandsetzung Ihrer vermieteten Eigentumswohnung an, können die Ausgaben ebenfalls in der Anlage V erfasst werden. Kleinere Beträge sind sofort komplett absetzbar und bei größeren Posten kann der Vermieter wählen, für welchen Zeitraum (maximal bis fünf Jahre) er die Kosten absetzen möchte. So kann er beispielsweise für fünf Jahre jeweils 20 Prozent oder für zwei Jahre je 50 Prozent abschreiben.
Wenn Sie in den ersten drei Jahren nach Anschaffung einer Mietimmobilie sehr hohe Kosten für Instandsetzungen haben und diese 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes (ohne den Anteil für Grund und Boden) der Immobilie übersteigen, gelten andere Regelungen. Rechtlich werden die Kosten in diesem Fall zu den Anschaffungskosten gezählt und dementsprechend linear abgeschrieben.
Hausnebenkosten, Fahrtkosten & Co. steuerlich absetzen bei Vermietung
Mieter zahlen neben der Kaltmiete auch Nebenkosten, die Kosten für Wasser, Heizung, Hausmeister, Winterdienst, Müllabfuhr und weitere Ausgaben abdecken. Diese Nebenkosteneinnahmen werden in der Anlage V unter den Einnahmen eingetragen, die tatsächlich anfallenden Kosten geben Sie auf der Rückseite des Formulars bei den Ausgaben an. Kosten für die Fahrt zur vermieteten Eigentumswohnung, Bürokosten und weitere Ausgaben sind ebenfalls absetzbar. Wenn Sie eine möblierte Eigentumswohnung vermieten, können Sie auch die Kosten für die Wohnungsausstattung absetzen. Liegt der Anschaffungspreis eines Möbelstücks unter 800 Euro netto, wird der gesamte Betrag in einem Jahr angegeben. Höhere Beträge müssen über mehrere Jahre abgeschrieben werden.
Weitere wichtige Fragen zum Thema Vermietung von Eigentumswohnungen
Wir gehen hier noch auf weitere wichtige Fragen ein, die oft in Zusammenhang mit der Vermietung von Eigentum auftauchen.
Streitigkeiten mit Mieter bei vermieteter Eigentumswohnung
Streitigkeiten und gerichtliche Auseinandersetzungen mit Mietern sind leider keine Seltenheit. Treten Unstimmigkeiten auf, kann ein Schreiben Ihres Rechtsanwalts hilfreich sein, um die Angelegenheit für beide Seiten zufriedenstellend zu klären. Wenn diese Maßnahme nicht greift, hilft in manchen Fällen nur noch das Gericht. Hier fallen neben den Anwalts- und Gerichtskosten häufig auch Ausgaben für Gutachter an. Auch diese Kosten können Sie von der Steuer absetzen, da sie im Zusammenhang mit der Vermietung entstanden sind.
Wenn Sie Ihrem Mieter eine Auszugsprämie zahlen, damit er aus der vermieteten Eigentumswohnung auszieht, können Sie diese Ausgaben unter bestimmten Voraussetzungen ebenfalls steuerlich geltend machen:
- Immobilie wird verkauft (Auszugsprämie wird vom Veräußerungsgewinn abgezogen)
- Immobilie wird modernisiert und nach Mieterhöhung wieder vermietet
Falls Sie jedoch Eigenbedarf angemeldet haben und selbst in die Wohnung einziehen, können Sie die Auszugsprämie leider nicht absetzen.
Leerstand vermietete Wohnung – was tun?
Zu vorübergehenden Leerständen kann es beispielsweise im Rahmen von Renovierungen und Mieterwechseln kommen – dies ist aus steuerlicher Sicht grundsätzlich unproblematisch. Sollte es zu einem längeren Leerstand kommen, kann das Finanzamt nach einiger Zeit die Einkünfteerzielungsabsicht in Augenschein nehmen. Dabei wird geprüft, ob tatsächlich noch die Absicht zur Vermietung des betreffenden Objektes besteht. In diesem Fall ist es wichtig, dass Sie die Vermietungsabsicht nachweisen können, beispielsweise durch Rechnungen für Inserate oder Makler.
Wenn Sie einen Makler mit der Suche nach neuen Mietern beauftragen, ist die anfallende Provision übrigens ebenfalls steuerlich absetzbar.
Bei Vermietung einer Ferienwohnung kann Leerstand ebenfalls zum Thema werden. Auch in diesem Fall kann das Finanzamt misstrauisch werden und die Absicht zur Erzielung von Einkünften prüfen. Wenn Sie die Immobilie überwiegend selbst nutzen, wird das Finanzamt diesbezüglich große Zweifel äußern. Wenn Sie eine Vermietungsfirma mit der Vermietung der Ferienwohnung beauftragt haben und die Eigennutzung im Vertrag ausgeschlossen wurde, sind Sie jedoch auf der sicheren Seite.
Fazit: Kernaussagen zum steuerlichen Absetzen der vermieteten Eigentumswohnung
Die Pandotax Steuerberatungsgesellschaft mbh unterstützt seit vielen Jahren Immobilienbesitzer in allen steuerlichen Belangen. Gerne stehen wir Ihnen bei Fragen zur steuerlichen Absetzbarkeit von vermieteten Eigentumswohnungen zur Seite. Vereinbaren Sie noch heute einen kostenlosen Kennenlerntermin.
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*Hinweis: Die Informationen in diesem Artikel sind nach bestem Wissen und Gewissen recherchiert, zusammengetragen und geschrieben. Sie ersetzen jedoch keine Rechts- oder Steuerberatung. Bitte stellen Sie für eine rechtlich bindende Beratung eine Anfrage. Wir übernehmen keine Haftung für die Richtigkeit, Vollständigkeit oder mögliche Änderung der Sachlage.
