Der Erhalt denkmalgeschützter Gebäude, etwa mittelalterlicher Fachwerkhäuser oder eleganter Jugendstilbauten, liegt im Interesse der Allgemeinheit. Deshalb fördert der Staat die denkmalgerechte Sanierung durch steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten für private Investoren. Bei der Denkmal AfA für Vermietung können begünstigte Sanierungskosten unter den gesetzlichen Voraussetzungen steuerlich geltend gemacht werden. Dadurch unterstützt die Förderung den Erhalt historischer Bausubstanz und schafft zugleich steuerliche Anreize für Eigentümer. Welche Aufwendungen bei der Sanierung erhaltenswerter Immobilien berücksichtigt werden können, hängt von den jeweiligen Voraussetzungen ab. Vor dem Investieren sollten Eigentümer daher die steuerliche Förderfähigkeit der geplanten Maßnahmen prüfen.
Inhaltsverzeichnis
Das Wichtigste zur steuerlichen Abschreibung vorab:
- Die Denkmalschutz-Abschreibung gilt für Instandhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen.
- Steuerersparnisse sind sowohl für Vermieter als auch für Selbstnutzer möglich.
- Denkmal-AfA beträgt bei Vermietung: Acht Jahre jeweils 9 % jährlich und je 7 % für weitere vier Jahre.
- Denkmal-AfA beträgt bei Selbstnutzung: Zehn Jahre mit jährlich 9 %.
- Abschreibung sind nur möglich für Gebäude, die von der Denkmalbehörde als Baudenkmäler klassifiziert wurden.
- Die Sanierungsmaßnahmen müssen vorab von der zuständigen Behörde genehmigt werden.
- Rechtsverbindliche Grundlage für die steuerliche Absetzbarkeit ist die Bescheinigung der Denkmalbehörde.Die Sanierungsmaßnahmen müssen vorab von der zuständigen Behörde genehmigt werden.
- Die Denkmal-AfA kann nicht auf spätere Käufer des sanierten Gebäudes übertragen werden.
Welche Steuervorteile bietet der Denkmalschutz?
Was ist AfA?
Die Denkmalschutz AfA Bedeutung lässt sich aus dem Kürzel AfA ableiten: Es steht für „Absetzung für Abnutzung“. Die reguläre Gebäude-AfA ist eine steuerlich relevante Abschreibung, die bei vermieteten Alt- und Neubauten berücksichtigt werden kann. Selbstnutzer können die reguläre Gebäude-AfA nicht in Anspruch nehmen; für begünstigte Sanierungsmaßnahmen an selbst genutzten Baudenkmälern gelten eigene steuerliche Regelungen.
Welche Abschreibungen sind im Denkmalschutz möglich?
Bei denkmalgeschützten Gebäuden können sowohl Vermieter als auch Selbstnutzer die begünstigten Sanierungs- und Instandhaltungskosten steuerlich absetzen. Ein Denkmal AfA Rechner kann dabei helfen, die mögliche Abschreibung anhand der jeweiligen Nutzung und Kosten zu ermitteln.
-> Vermieter können dabei 100 % der Kosten im Laufe von 12 Jahren absetzen (8 Jahre x 9 % und 4 Jahre x 7 %).
-> Selbstnutzer können 90 % der berücksichtigungsfähigen Kosten über 10 Jahre abschreiben, also jährlich 9 %.
Wie hoch ist die lineare AfA für Vermieter?
Beispiel zur Steuer bei Denkmalschutz und Eigennutzung: Altbauten zu Wohnzwecken, die bis 1924 errichtet wurden, können über 40 Jahre mit 2,5 % pro Jahr abgeschrieben werden. Für Wohngebäude aus den Jahren 1925 bis 2022 gilt eine Abschreibungsdauer von 50 Jahren bei jährlich 2 %. Neubauten, die ab 2023 fertiggestellt werden, dürfen jährlich linear mit 3 % abgeschrieben werden.
Welche Voraussetzungen gelten für die Denkmal AfA?
Für die Denkmalabschreibung gelten strenge Vorgaben: Die zuständige Denkmalbehörde entscheidet, ob ein Gebäude als Baudenkmal geführt wird; die Einstufung kann bei Bedarf auch beantragt werden. Vor Beginn der Sanierungsarbeiten muss sich das Gebäude vollständig in Ihrem Besitz befinden. Zudem sind die geplanten Maßnahmen mit der Denkmalbehörde abzustimmen. Mit den Sanierungsarbeiten darf erst begonnen werden, wenn die Behörde ihr Einverständnis erteilt hat.
Wie soll man Vorgehen bei Sanierungen im Denkmalschutz?
Damit die Abschreibung einer Denkmalschutz-Immobilie steuerlich berücksichtigt werden kann, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein. Folgende Aspekte sind für die steuerlichen Vorteile maßgeblich:
Unbedingt zu beachten vor der Sanierung
Entscheidend ist, dass sämtliche Voraussetzungen bereits vor Beginn der Sanierungsmaßnahmen erfüllt und die geplanten Arbeiten mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde abgestimmt sind:
- Der Kauf muss abgeschlossen sein.
- Das Gebäude muss von der Behörde als Baudenkmal eingestuft sein.
- Die geplanten Sanierungsmaßnahmen müssen der Denkmalbehörde mitgeteilt werden.
- Die Genehmigung der Behörde muss vorliegen.
Die Denkmalbehörde achtet streng auf die Bewertungskriterien und stellt die Genehmigung nur aus, wenn alle Faktoren erfüllt sind.
Wichtig ist dabei vor allem:
- Der Erhalt von Eigenschaften und historischer Substanz des Baudenkmals muss gewährleistet sein.
- Investitionen müssen begründet und für den Erhalt der Immobilie notwendig sein.
- Veränderungen der Gebäudenutzung dürfen die denkmalrechtlichen Eigenschaften des Gebäudes nicht grundsätzlich verändern
Unbedingt zu beachten bei geplanter Umnutzung
Auch eine Umnutzung ist steuerlich förderfähig, beispielsweise wenn in einem landwirtschaftlichen Gebäude oder einer ehemaligen Fabrik Wohnraum entstehen soll. Die Behörde muss hier jedoch bescheinigen, dass die Baumaßnahmen für den Erhalt oder für eine sinnvolle Nutzung des Baudenkmals notwendig sind.
Nach Ansicht der Oberfinanzdirektion sind die Voraussetzungen für eine Umnutzung unter folgenden Aspekten gegeben:
- Die historische Substanz und die denkmalbegründenden Eigenschaften werden erhalten.
- Die Aufwendungen sind für die Umnutzung erforderlich.
- Die Umnutzung ist unter Berücksichtigung denkmalrechtlicher Gesichtspunkte vertretbar
WICHTIG: Die Bescheinigung der Denkmalbehörde ist die rechtsverbindliche Grundlage für die steuerliche Absetzbarkeit. Liegt dieses wichtige Dokument nicht vor, werden die Abschreibungsbeträge vom Finanzamt nicht gewährt!
Die Bescheinigung ist für den Fiskus jedoch nur dann bindend, wenn keine Hinweise zur Selbstprüfung durch die Finanzbehörde vorhanden sind. Besteht ein solcher Prüfungshinweis, kann das Finanzamt die steuerrechtliche Behandlung des Gebäudes selbst prüfen. In diesem Fall erfolgt bei Investitionen eine Einzelprüfung durch die Finanzbehörde, die im Zweifelsfall auch negativ ausfallen kann. Die Sanierungskosten wären dann steuerlich nicht abzugsfähig.
Wie unterscheidet sich die Abschreibung bei Vermietung und Selbstnutzung?
Bei denkmalgeschützten Gebäuden gewährt der Gesetzgeber den Immobilienbesitzern hohe Steuervorteile, die im Gegensatz zu den klassischen AfA-Varianten für Neu- und Altbauten auch von Selbstnutzern in Anspruch genommen werden können.
WICHTIG: Anders als Vermieter können Selbstnutzer den Kaufpreis nicht abschreiben. Die Sanierungs- und Modernisierungskosten können bei einer Selbstnutzung des Denkmalgebäudes jedoch für zehn Jahre mit jährlich jeweils 9 % abgesetzt werden.
Gibt es bei einer denkmalgeschützten Immobilie mehrere Besitzer, gelten weitere Regelungen. Grundsätzlich werden dann die Kosten anteilig ermittelt und den jeweiligen Eigentümern angerechnet. Dies ist auch bei Mischnutzung von Immobilien der Fall, wenn zum Beispiel neben Eigentumswohnungen auch vermietete Flächen vorliegen.
Wo erhalten Sie Unterstützung bei der Denkmalschutz AfA?
Die Pandotax Steuerberatungsgesellschaft unterstützt Sie umfassend bei jedem Schritt, um rechtliche als auch finanzielle Konsequenzen zu verhindern und Ihren Unternehmenserfolg zu sichern.
Welche Kosten sind von der Denkmal AfA ausgeschlossen?
Wie wird die Abschreibung im Denkmalschutz berechnet?
Hier eine Beispielrechnung, wie sich eine Abschreibung im Denkmalschutz steuerlich auswirken kann.
Sie erwerben für 150.000 Euro ein denkmalgeschütztes Gebäude mit hohem Sanierungsbedarf. Vom Kaufpreis entfallen 70.000 Euro auf den Wert des Grundstückes, als Gebäudewert verbleibt somit ein Betrag von 80.000 Euro. Die Sanierung des Gebäudes kostet 650.000 Euro. Für den Bankkredit fallen anfangs etwa 12.000 Euro Zinsen pro Jahr an, die ebenfalls abgesetzt werden können. Daraus ergibt sich in der Anfangszeit folgende Rechnung (vereinfacht):
Rechenbeispiel bei Sanierung
Für das denkmalgeschützte Objekt besteht für Vermieter die Möglichkeit, 100 % der Sanierungs- und Instandhaltungskosten abzuschreiben. Möchten Sie eine Denkmalimmobilie zur Eigennutzung erwerben, können 90 % der Sanierungs- und Instandhaltungskosten abgeschrieben werden. Darüber hinaus kann von Vermietern die lineare AfA genutzt werden.
So können Sie die steuerlichen Vergünstigungen nutzen:
Zu versteuerndes Jahreseinkommen (alt) = 65.000 Euro
zuzüglich Mieteinnahmen = 35.000 Euro
abzüglich Denkmal-AfA (9 % von 650.000 Euro) = 58.500 Euro
abzüglich AfA (2,5 % von 80.000 Euro) = 2.000 Euro (nur bei Vermietung!)
abzüglich Zinsen (etwa) = 12.000 Euro
zu versteuerndes Jahreseinkommen (neu) = 27.500 Euro
Nach einem Abschreibungszeitraum von acht Jahren werden die AfA‑Sätze auf jeweils 7 % reduziert. Ab dem 14. Jahr entfällt die Denkmalschutz‑Abschreibung vollständig.
Die Beispielrechnung stellt sich anschließend wie folgt dar (vereinfacht):
Zu versteuerndes Jahreseinkommen (alt) = 65.000 Euro
zuzüglich Mieteinnahmen = 35.000 Euro
abzüglich Denkmal-AfA (entfällt) = 0 Euro
abzüglich AfA (2,5 % von 80.000 Euro) = 2.000 Euro
abzüglich Zinsen (etwa) = 7.500 Euro
zu versteuerndes Jahreseinkommen (neu) = 90.500 Euro
Da sie die Einkommenssteuerlast deutlich reduzieren, sind die Abschreibungssätze für Denkmalbesitzer mit hohem Einkommen besonders attraktiv. Die tatsächliche Steuerlast ist von unterschiedlichen Faktoren abhängig, dazu zählen beispielsweise Steuerklasse, etwaige Freibeträge, Anzahl der Kinder und weitere Abschreibungsmöglichkeiten.
Ist die Übertragung von Denkmal AfA auf Käufer möglich?
Wenn eine Denkmalimmobilie saniert und wenige Jahre später verkauft wird, kann der Käufer die AfA nicht übernehmen. Der Staat fördert mit der Denkmalschutz-Abschreibung ausschließlich die Sanierung einer Denkmal-Immobilie und nicht die Erwerbskosten. Vom Käufer wird jedoch ausschließlich der Kaufpreis für das sanierte Gebäude gezahlt, er kann daher lediglich die lineare AfA für Altbauten beanspruchen.
Kann die Grundsteuer bei Denkmalschutz erlassen werden?
Es gibt tatsächlich Fälle, in denen ein Antrag auf Erlass der Grundsteuer gemäß § 31 GrStG Aussicht auf Erfolg hat. Dies ist dann der Fall, wenn das Gebäude eine kulturell und öffentlich wichtige Funktion als Kulturdenkmal übernimmt und das Grundstück daher keinen ausreichenden Ertrag erwirtschaften kann. Dies muss zwingend mit dem Status des Denkmalschutzes zusammenhängen. Lassen Sie sich in einem solchen Fall unbedingt fachkundig von einem Steuerberater und einem Rechtsanwalt beraten.
Wer entscheidet, ob eine Immobilie als Baudenkmal eingestuft wird?
Die jeweils zuständige Denkmalbehörde legt fest, ob ein Gebäude als Baudenkmal geführt wird. Eine entsprechende Einstufung kann bei Bedarf auch auf Antrag erfolgen.
Zu welchem Zeitpunkt darf die Sanierung eines Baudenkmals beginnen?
Die Sanierungsarbeiten dürfen erst beginnen, wenn sich das Gebäude vollständig im Besitz des Eigentümers befindet und die Maßnahmen mit der Denkmalbehörde abgestimmt wurden. Vor dem Start muss das Einverständnis der zuständigen Behörde vorliegen.
Werden Kaufpreis und Sanierungskosten bei einer Denkmalimmobilie gleich abgeschrieben?
Nein, notwendige Sanierungs- und Instandhaltungskosten werden steuerlich anders behandelt als der Kaufpreis des Gebäudes. Die reguläre lineare Gebäude-AfA richtet sich nach dem Baujahr und ist bei vermieteten Gebäuden möglich, während Selbstnutzer die begünstigten Sanierungskosten abschreiben können.
Fazit:
Die Erhaltung und Sanierung von Gebäuden unter Denkmalschutz ist von öffentlichem Interesse und daher unterstützt der Staat mit speziellen Abschreibungsmöglichkeiten die Besitzer. Gerade bei höheren Einkommen kann sich die Afa besonders lohnen. Lassen Sie sich diesbezüglich unbedingt kompetent beraten. Wir von der Pandotax Steuerberatung unterstützen Sie gerne bei allen Fragen zur Denkmalschutz-Abschreibung. Rufen Sie uns an.
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*Hinweis: Die Informationen in diesem Artikel sind nach bestem Wissen und Gewissen recherchiert, zusammengetragen und geschrieben. Sie ersetzen jedoch keine Rechts- oder Steuerberatung. Bitte stellen Sie für eine rechtlich bindende Beratung eine Anfrage. Wir übernehmen keine Haftung für die Richtigkeit, Vollständigkeit oder mögliche Änderung der Sachlage.
